פסק-דין בתיק ת"א 47935-10-10

א.      פתח דבר:

בתובענה זו שלפניי מבקש התובע להצהיר כי הוא בעל זכויות החכירה במגרש ובדירה  בכפר כעביה, הידועים על פי תכנית מתאר מס' ג/6874 כמגרש מס' 91 בחלקה 4 מגוש 10346 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש"). עוד מבקש התובע לקבוע כי זכויותיו על פי הסכם המכר בינו לבין הנתבעים 2 ו-3 מיום 20.09.02 עדיפות על זכויות הבנק-הנתבע 1, על פי הסכם המשכנתא בינו לבין הנתבעים 2 ו-3 מיום 24.7.03

בנוסף, מבקש התובע לחייב את הנתבעים 2 ו-3, ביחד ולחוד, לשפות את התובע בכל סכום שהוא ייאלץ לשלם עבורם ובמקומם לבנק או לכל צד אחר ע"ח החזר חובם לבנק או לצורך מניעת מימוש המשכנתא על המקרקעין.

ב.       רקע עובדתי:

1. התובע, תושב הכפר כעביה, רכש, לטענתו, את המקרקעין מהנתבעים 2 ו-3 (להלן: "הנתבעים"). הנתבע 1, בנק הפועלים (להלן: "הבנק"),לזכותו שועבדו המקרקעין על ידי הנתבעים בגין הלוואה שנטלו. הנתבעים, בני זוג (שהתגרשו לפני מספר שנים) תושבי הכפר כעביה, אשר לפי הנטען ביצעו עסקאות סותרות במקרקעין.

2. ביום 22.6.99 נחתם הסכם פיתוח בין המינהל לבין הנתבע 2, לרכישת מגרש ולבניית בית מגורים עליו, תוך 36 חודשים מיום אישור העסקה. ביום 26.09.01 נישאו הנתבעים זל"ז.

3. ביום 20.09.02 נערך הסכם (להלן: "ההסכם") בין הנתבע 2 לבין מר מוחמד עלי מחמוד דבס סלאמנה (להלן: "מוחמד" או "אחי התובע" בהתאמה), לפיו הנתבע 2 מכר למוחמד את מלוא זכויותיו במקרקעין. מוחמד ו/או התובע ו/או משפחתו השלימו את הבניה של הבית על המקרקעין, אולם לא העביר את הזכויות על שמו במינהל מקרקעי ישראל, והזכויות נותרו רשומות כל העת ע"ש הנתבע 2.

4. ביום 24.6.03 פנו הנתבעים למינהל מקרקעי ישראל, והעבירו מחצית מהזכויות במקרקעין על שם אשת הנתבע - היא הנתבעת 3. ביום 24.7.03 נרשמה התחייבות לרישום משכנתא על סך 219,887 ש"ח לטובת הבנק, על הזכויות הנטענות של הנתבעים במקרקעין.

5. משנת 2003 ועד ליום הגשת התביעה, לא נעשתה כל פניה למינהל לצורך חתימה על חוזה חכירה ולא הוגשה כל בקשה להעברת זכויות.

כאן המקום להעיר, כי כנגד הנתבע 2, ניתן ביום 2.6.11 פסק דין בהעדר הגנה, לפיו הנתבע 2 אינו בעל זכויות כלשהן בנכס, ככל שהדבר מתייחס לתובע ומשפחתו.

ג. השאלות הצריכות הכרעה הן כדלקמן:

1. מהן טיב זכויות הנתבעת 3 במקרקעין?

2. מהן זכויות הבנק במקרקעין:

3. מהן זכויות התובע במקרקעין?

 לצורך הכרעה בשאלות אלה, על פי סידרן, אבחן את הראיות שבאו בפני.

ד. זכויות הנתבעת 3 במקרקעין:

הנתבעים נישאו זל"ז ביום 26.09.01. ביום 22.6.99, כשנתיים לפני נישואיהם, נחתם הסכם הפיתוח בין המינהל לבין הנתבע 2, לבניית בית מגורים על המקרקעין. ביום 20.9.02 נחתם ההסכם בין הנתבע 2 לבין אחי התובע, על פיו מכר הנתבע 2 לאחי התובע את מלוא זכויותיו במגרש. הנתבעת 3 לא הייתה צד להסכם זה ולא חתמה עליו הואיל ובעת החתימה על ההסכם, היה המגרש רשום על שם הנתבע 2 בלבד, אשר נרכש על ידו עובר לנישואיו לנתבעת 3. מכאן שהמגרש היה בבעלות הנתבע 2 בלבד, בלא שהיו לנתבעת 3 זכויות כלשהן מגרש, בעת שנמכר לאחי התובע.

אחיו של התובע לא דאג לרישום הערה מכל סוג שהוא לטובתו לאחר החתימה על ההסכם. למרות  זאת, הוא ומשפחתו החלו לבנות בית על המגרש, באמצעות קבלן.

בשלהי שנת 2002 קיבלו הנתבעים תעודת זכאות ממשרד השיכון המזכה אותם בהלוואה לצורכי דיור (להלן: "המשכנתא"). לאחר קבלת תעודת הזכאות, פנו הנתבעים לנתבע 1 וביקשו הלוואת זכאות לשם ביצוע בניה עצמית, על הקרקע שהייתה בבעלות הנתבע 2 (ראה נספח א' לתצהיר הנתבע 1).